ベストセラー書籍「FIRE最強の早期リタイア術」の著者の主張として、住宅購入は投資ではないという点や住宅か賃貸かの見極め方、ポートフォリオ構築法をご紹介！
金持ちは持ち家を買わない理由を学びたい方必見！
住宅購入は投資ではない
家を所有するには、住宅ローン以外に様々な手数料や修繕費用などの維持費がかかります。
まず、住宅を購入する時に、不動産業者に仲介手数料やそれ以外にも様々な作業の代行依頼料がかかります。
また、住宅に住んだはいいが、もし屋根が壊れてしまった場合、屋根を修理するのにも追加で数百万単位でもかかる可能性があります。しかも住宅を購入する際にほとんどの人は頭金を10%だけ現金で出し、それ以外を銀行から借り入れて35年ローンを組んで支払うので借金に対して金利が発生してしまう。
つまり家を購入して維持するのに莫大なお金が必要になるから、それを瞬時に計算する方法が必要になるということです。それが後述する150の法則なのです。
次に、アメリカでは大半の人は9年ごとに家を買い換えると言います。引っ越す理由は様々だと思いますが、例えば子供が増えて大きな家に引っ越したいであったり、子供が自立したので部屋数が多すぎて無駄なので別の家に引っ越したいという理由もあるかもしれません。
でも、もし9年毎に家を買い替えたとしたら、住宅を購入したお金が無駄になり、結局のところ損をしてしまうと言います。
具体的に言うと、もし9年後に不動産価値が上がって家を売却したとしても、98%がそれらの住宅購入に関する支出にまわり、結局は2%の利益しか手元に残りません。しかもこれはあくまでも良かった場合のシナリオです。具体的には、毎年6%ずつ不動産価値が上昇していった場合の話であるから、もし不動産価値が下落したら損をしてしまうことになります。
このような考えから、著者は「こんな馬鹿げた買い物をする人はおかしい」と住宅を購入する行為を否定しています。つまり多くの人は住宅の購入のこととなると、金銭感覚が麻痺してしまって、正しい判断ができなくなると著者は指摘しています。
150の法則に基づいて持ち家を買うべきか判断すべき
では具体的に、あなたが持ち家を買うかどうか迷った時に、著者が提案している方法があります。それは150の法則に基づいて住宅を購入すべきかどうかを判断しようというものです。
もちろん、著者は持ち家を安易に購入してはいけないと主張していますが、必ずしも持ち家がダメだと言ってるわけではなく、150の法則に基づいて計算した上で、住宅を購入すべきかを判断するべきと主張しています。つまり単純に賃貸に住めばいいというわけではなくて、割安に売られている住宅は購入して持ち家にするべきだが、よく考えるべきだと言っているのです。
150の法則で計算すれば賃貸と持ち家の損益分岐点がわかる
さて、150の法則で計算すれば、賃貸と持ち家の損益分岐点がわかります。
毎月の住宅ローンの返済額に150%を掛け算して、毎月の家賃を上回るかどうかを判断します。
例えば毎月8万円のローンの返済をしている場合出考えてみましょう。毎月8万円の返済だとしても、将来的にはローンとして借り入れをした借金に、さらに利息が上乗せされるということになります。でもどのぐらい上乗せされるのかがすぐには計算できないため、150の法則を使ってざっくりとした計算ができます。
具体的な計算式としては、
8万円×150%=12万円
となります。つまり、もし毎月賃貸に住むとすれば、賃貸料金が月額12万円を超えているかどうかで持ち家に住むべきか、それとも賃貸物件に住むべきかを決めるべきということです。
著者の名言「金持ちは投資資産を買う」
またこの本の著者の名言を紹介します。
これはベストセラー書籍「金持ち父さん貧乏父さん」に出てくる言葉を、少し著者なりの言葉で置き換えた名言です。
その名言は以下の通りです。
- 貧乏な人はものを買う
- 中産階級は家を買う
- 金持ちは投資資産を買う
この言葉の意味を解説します。
まず、お金がない人は生活必需品だけを買います。例えば毎月20万円の給料を得たとしても家賃や食費生活費などに使ってしまいます。そして残ったお金は、貯金をせず欲しいものに散財してしまいます。
そして中流階級の人達は住宅を購入すると言います。この本の中で紹介されている「安易に住宅を購入してはいけない」という考えと反対に、多くの人はよく考えずに住宅を購入してしまうということです。そして借金返済に追われて投資に回すお金もうなくなります。そしてローン返済し終わった頃には老後への準備ができていないため、さらに働かざるを得なくなります。
最後に、金持ちは投資資産を購入すると言うのです。150の法則に基づいて持ち家か賃貸かを判断した上で余ったお金を投資するということです。ここで言う投資資産というのは、株式や債券や投資信託などです。生活費や自分の趣味などに費やすお金をできる限り削って投資資産を購入することで長期的な資産形成を目指します。
この記事を読んでいる人が目指すべきは一番最後の金持ちのお金の使い方つまり投資資産を購入すべきです。そうすることでお金持ちになる道が開けるでしょう。
インデックスの投資信託に投資するべき
この本の著者が銀行に行って投資信託の説明を聞いた結果、窓口の銀行員は手数料が高額な商品ばかり勧めていたようです。そして著書が色々調べた結果、父が娘に伝える自由に生きるための30の投資の教えという本を読んでインデックス運用されている投資信託 の結果がアクティブ運用されている投資信託を上回るということを学びます。
![[ジェイエル・コリンズ, 小野 一郎]の父が娘に伝える自由に生きるための30の投資の教え](https://i0.wp.com/m.media-amazon.com/images/I/51RdC5wyYyL.jpg?resize=346%2C500&ssl=1)
その結果、銀行強盗が来たら恐ろしいが、実は窓口の銀行員自身が私にとっての銀行強盗であったということ述べています。
つまり、
- 銀行窓口は、投資信託などの手数料が高額であったり、
- あるいは投資信託の運用手数料が高額であったりするため
多くの人は投資をしても損をするということです。
それを回避するためにはインデックス投資信託に投資すれば良いということを主張します。そしてインデックスの投資信託は85%のアクティブ投資信託の成果を超えることができるとも主張しています。
現代ポートフォリオ理論
「FIRE最強の早期リタイア術」の著者クリスティー・シェンは、現代ポートフォリオ理論についても言及しています。現代ポートフォリオ理論というのは金融庁によると以下の通りです。つまり株式と債券の比率で最強の比率を高めることによって長期的に見るとリターンは低下するが日々の投資資金の変動は少なくなるというものです。この事については詳しくウォール街のランダムウォーカーという本で説明されているのでそちらを読まれることをお勧めします。
![[バートン・マルキール, 井手正介]のウォール街のランダム・ウォーカー<原著第12版> 株式投資の不滅の真理 (日本経済新聞出版)](https://i0.wp.com/m.media-amazon.com/images/I/51aZ6vshSEL.jpg?resize=340%2C500&ssl=1)
そしてインデックス投資信託は手数料が安いあるいは無料であるから銀行員にとって何の報酬も受け取れなくなってしまうからこそ今度は著者が銀行員にとっての銀行強盗になったとユーモアラスに表現しています。
著者の投資ポートフォリオ
著者が最終的に選んだ投資ポートフォリオについて説明します。
投資ポートフォリオというのは、SMBC日興証券によると以下の意味になります。
ポートフォリオとは、金融商品の組み合わせのことで、特に具体的な運用商品の詳細な組み合わせを指します。「ポートフォリオを組む」ということは、どのような投資信託を購入しようか、株はどの銘柄で何株ほど持つか、などの検討をするという意味です。
出典:日興証券SMBC
要するに、ポートフォリオとは、どの資産をどのぐらいの割合で保有するのかというものです。
例えば株式と債券の二つで言うと、この本の著者は株式の比率を60%債権の比率を40%で投資をスタートしました。
でも実は当初は、著者の旦那さんが株式を8割債権を2割にするべきだと主張していました。しかし、奥さんは五分五分にするべきだと反論したようです。その結果、真ん中をとって上記の比率にしたようですが、最終的にはリーマンショックの大暴落が来たため、その選択をしてよかったと後から思うようです。
現代ポートフォリオ理論
このポートフォリオを作る際に、著者が参考にしたのは現代ポートフォリオ理論というものです。
現代ポートフォリオ理論とは、現代投資理論とも言いますが、野村證券によると以下の意味です。
現代投資理論（げんだいとうしりろん）
分類：投資理論
投資信託をはじめとするポートフォリオのリスクとリターンの関係を明らかにした現代ポートフォリオ理論、別名ＭＰＴ（Modern Portfolio Theory)のこと。
1950年代に米国のハリー・マーコウィツ氏が構築した分散投資理論を基盤とする。資産運用において価格変動リスクを抑えながら一定のリターンを期待するうえでは、ポートフォリオとして多数の銘柄や複数の資産に分散投資するのが有効であり、ポートフォリオ全体の価格変動リスクは、組入銘柄の個々の価格変動リスクおよびその組入比率に加え、任意の2銘柄間の値動きの連動性を表す相関係数で決まることが示された。同氏は投資理論における先駆的な功績により、1990年のノーベル経済学賞を受賞している。
ただ同理論は、銘柄の価格変動リスクは過去から将来にわたって変わらないものとするなど現実にそぐわない仮定を前提にして成り立っている。このため、2008年のリーマン・ショック後には多くの金融資産間の相関係数が高まると同時に、価格変動リスクも増大したため、同理論が提唱するリスクを低減しながらリターンを向上する分散投資効果が期待できなかったとして、理論の限界を示す指摘もある。
なるほど、現代ポートフォリオ理論とは、株式と債券の比率において債権の比率を高めると長期的なリターンは低下するが、その一方で、毎日のリターンの変動は少なくなるという考え方のことだということがわかります。
ホームカントリーバイアス
またこの本の著者が、ホームカントリーバイアスという概念を紹介しています。
ホームカントリーバイアスについての意味は以下の通りです。
ホームカントリーバイアスとは、投資家が海外投資に慎重になり、自国市場の資産への投資を増やすことです。
たとえば、運用額の大部分を自国市場の株式や債券などで運用することを指します。
なるほど、ホームカントリーバイアスというのは、自分の国が世界の経済の中心であると考えることによって、自国の株式や債券などを過剰に保有してしまうという傾向のことを言うのだということがわかります。
例えば、日本株式を50%外国の株式を50%で保有するとしたら、日本の株式の保有率は過剰であると言えるでしょう。なぜなら、日本経済は世界の経済全体で見たらごく一部でしかないからです。
私の感覚でいうと、だいたい10%程度でしょうか？
疑問に思い、調べてみたらダイヤモンド・オンラインによると、7-8％程度だということです。
この本の著者も、ホームカントリーバイアスに気を付けてポートフォリオを作成したと言います。
なお、アロケーションとポートフォリオというそれぞれの用語を使い分けていますが、私としてはほぼ同じ意味に捉えています。
大和証券によると、アロケーションの意味は以下の通りです。
英語表記「asset（資産）・allocation（配分）」で、株式や債券などへの投資資産の配分のこと。 収益性の異なる金融資産に分散して投資することにより、運用リスクの低減を図るとともに、安定した収益の確保を目指します。 通常、機関投資家はアセット・アロケーションを決めた後、投資を始めます。
またSMBC日興証券によると、ポートフォリオの意味は以下の通りです。
ポートフォリオとは、金融商品の組み合わせのことで、特に具体的な運用商品の詳細な組み合わせを指します。 「ポートフォリオを組む」ということは、どのような投資信託を購入しようか、株はどの銘柄で何株ほど持つか、などの検討をするという意味です。
アロケーションというのは株と債券の比率を意味しますが、ポートフォリオと同じ意味ですね。
この本の著者は中国出身ですが、カナダを第二の祖国として生活しています。というのも進学先の大学はカナダであるためです。カナダの人口は約3724万人であるため、過剰にカナダへの投資資産を、ポートフォリオに組み込んではいけないと自分に言い聞かせてポートフォリオを組んだのでしょう。
最終的に、この本の著者が選んだポートフォリオは、カナダが34%米国は33%それ以外の先進国の株式が33%です。すべて合計すると100%になります。
しかしこの本でも書いてありますが、これはあくまでも目安であって、全ての人がこの割合にするべきではないということを注意しましょう。
最終的にこの本の著者が選んだポートフォリオは
- 債権が40%
- カナダの株式は20%
- 米国の株式は20%
- EAFE の株が20%
です。
EAFE という言葉の意味は以下の通りです。
iシェアーズ MSCI EAFE ETFは、米国およびカナダを除く先進国の大型および中型株式で構成される指数と同等の投資成果を目指しています。
つまり、EAFEの株式を購入するということは、カナダと米国以外の国の株式に投資するということです。
リバランシング
そして、彼ら夫婦にはその直後にリーマンショックの金融危機が発生し、その時にリバランシングを行ったと言います。ちなみに、リバランシングとはリバランスとほぼ同じ意味ですが、ここで出てくる用語リバランスの意味は、SMBC日興証券によると以下の通りです。
リバランス （リバランス）
複数の資産や証券に分散投資するポートフォリオ運用において、資産の再配分をリバランスといいます。時間の経過とともに相場が変動することで、当初決定した資産配分が変わっていきます。そこで、定期的にその資産配分の比率を当初の計画どおりに修正を行います。これがリバランスです。例えば、1,000万円の資金を国内株式と海外債券に当初は50％ずつ配分していたところ、1年後に国内株式が20％上昇し、海外債券が20％下落したとすると、その時点での投資配分は国内株式60％、海外債券40％に変化します。そこで国内株式を10％分売却し、海外債券を10％分購入することで当初の配分比率に修正するわけです。
なるほど、リバランシングというのは、株価が下落してる時に、債権が上がるはずなので、株式を売却せずに債券を売却し、そこで得たお金で株式を購入するという方法ですね。つまり、元に定めたポートフォリオの割合に戻すということです。
このリバランシングを行うことで、著者はリーマンショックの際の株価の下落を逆手にとり、資産を目減りすることなく、投資利益を得たということです。
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